Giảm áp lực cho khu vực nội đô: Cần siết chặt hệ số sử dụng đất

Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm, quy định về xây dựng các công trình cao tầng trong nội đô Hà Nội mới chỉ quy định về chiều cao mà thiếu quản lý hệ số sử dụng đất và dân số tương ứng. Đã đến lúc cần siết chặt hệ số sử dụng đất.

“Xôi đỗ” và xin - cho

 

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, quy hoạch là định hướng lâu dài. Khi xong quy hoạch, phải có kế hoạch để lựa chọn bước đi đợt 1, đợt 2 và các đợt tiếp theo. Thực tế, Hà Nội chưa xây dựng quy hoạch gắn với kế hoạch, xác định các vùng trọng điểm mà phát triển theo lối “xôi đỗ”. Khi mở rộng ra, Hà Nội có 18.000 ha đất đô thị hóa.

 

Nhưng theo định hướng đến năm 2030, diện tích này đã gấp hơn 5 lần, lên đến 93.000 ha. Do đó, các dự án phát triển đô thị theo quy hoạch đến năm 2030 cần xác định vùng trọng điểm. Trong khi đó, chúng ta vẫn chỉ phát triển ngắn hạn, ở đâu giải phóng mặt bằng hợp lý hoặc quy hoạch có lợi là đầu tư tràn lan. Đáng lẽ, nhiều hạ tầng kỹ thuật như các tuyến vành đai phải xây dựng trước để kết hợp với tuyến xuyên tâm.

 

 

Một góc Hà Nội khi nhìn từ trên cao (Ảnh: Trọng Đạt)

 

Các chuyên gia cũng chỉ ra việc đồng bộ nhà ở, nhà cao tầng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là bất cập chưa giải quyết được. Các dự án nhà cao tầng hiện nay đi trước các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

 

Thời kỳ Pháp thuộc, tại Hà Nội, công trình cao nhất là 7 tầng. Thời kỳ trước đổi mới 1986, công trình cao nhất là 11 tầng. Nhưng sau đổi mới, Hà Nội đã có hơn 250 công trình cao tầng. Hiện, Hà Nội đã có quy hoạch nhà cao tầng. Trong danh mục rà soát công trình cao tầng chú trọng đến phát triển nội đô, với yêu cầu các công trình cao tầng phải đáp ứng đúng chức năng.

 

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn “lách” để điều chỉnh quy hoạch. Về không gian vật thể không sai nhưng chức năng thì sai. Đây là lỗ hổng lớn, thể hiện cơ chế xin - cho. Vì thế, theo các chuyên gia, bên cạnh cụ thể hóa quy hoạch cần rà soát lại các công trình cao tầng, đặc biệt trong khu vực nội đô.

 

TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh: “Chúng ta quản lý mật độ xây dựng nhưng chưa có chỉ tiêu khống chế hệ số sử dụng đất. Tại Pháp, khi xây dựng trong nội đô, hệ số sử đụng đất không được quá 5 lần. Ngược lại, ở Hà Nội do chưa khống chế nên nhiều chủ đầu tư lách luật, đưa hệ số sử dụng đất lên hơn 12 lần. Các công trình cao tầng vì thế gây ra ách tắc tiếp tục. Cơ chế chính sách về chỉ tiêu quản lý cũng chưa được xây dựng đồng bộ. Đến nay chưa có tiêu chuẩn quy chuẩn cho nội đô TP. Hà Nội, vẫn áp dụng chung cho các đô thị”.

 

Cần siết chặt hệ số sử dụng đất

 

Thực tế, các bất cập thực tiễn không thể được giải quyết trên mặt bản quy hoạch do quy hoạch Hà Nội vẫn tiếp cận cứng nhắc theo hướng từ trên xuống. Chuyên gia nghiên cứu độc lập của UN-HABITAT, ông Nguyễn Quang cho rằng, năm 2050, dân số có thể lên hơn 10 triệu người, "siêu thành phố" Hà Nội phải có một tầm nhìn chiến lược để giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng đô thị, quản lý đô thị, phát triển kinh tế, bảo tồn di sản. Việc xây dựng “xen cấy” vì lợi ích ngắn hạn khiến dân số theo quy hoạch trong nội đô gia tăng.

 

Việc xây dựng các công trình cao tầng là cần thiết nhưng cần kiểm soát chặt việc xây dựng. Khi xây dựng nhiều cụm công trình cao tầng hoặc quy mô lớn vượt khả năng đáp ứng của cơ sở hạ tầng hiện hữu sẽ gây ra tình trạng ngập úng và ùn tắc giao thông. Hơn nữa, hệ số sử dụng đất cao cũng gây nên những tác động xấu lên cảnh quan và giảm chất lượng môi trường.

 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, ở Nhật Bản, trong quá trình quy hoạch đô thị, phương pháp xác định hệ số sử dụng đất là vấn đề cốt lõi. Chẳng hạn, khu vực được khai thác đất tối đa, tập trung nhiều công trình thương mại và kinh doanh có hệ số sử dụng đất dao động từ (3,0 - 4,0) 300 - 400%. Cá biệt, những khu vực có khả năng tiếp cận thuận tiện, như quanh nhà ga đường sắt, gần trục đường chính, có thể có hệ số sử dụng đất lên đến (5,0 - 6.0) 500 - 600%.

 

So sánh các hệ số sử dụng đất này theo tiêu chuẩn Nhật Bản, hiện nay, Hà Nội có những trường hợp có hệ số sử dụng đất vượt quá (10,0) 1.000%. Hầu hết những trường hợp có hệ số sử dụng đất cao là do tính toán vượt mức. Khi dự án có hệ số sử dụng đất cao mọc lên trong khu vực hiện hữu mà không có cơ sở hạ tầng đầy đủ, chức năng đô thị chắc chắn sẽ không đủ đáp ứng, dẫn đến thiếu hụt năng lực hạ tầng trong tương lai gần.