Kinh nghiệm tự định giá nhà đất đơn giản nhất

Bạn đang muốn bán nhà đất? Việc đầu tiên mà cần làm là đưa ra giá bán. Nếu bạn định giá quá cao, người mua sẽ “chạy” hết. Nếu bạn định giá quá thấp, bạn sẽ bị mất tiền một cách vô lý. Chính vì vậy, định giá căn nhà của bạn sao cho phù hợp với giá cả thị trường hiện tại là điều rất quan trọng.

 

 

Những cách đơn giản để định giá nhà đất của bạn:

1. Tìm hiểu thông tin giá chào bán thông qua internet:

Truy cập vào internet, tìm đến khu vực nhà của bạn, xem những tin đang rao bán. Nếu thấy tin nào gần giống căn nhà, mảnh đất của bạn, lưu tin đó lại hoặc ghi lại những thông tin cơ bản, sau đó đối chiếu và tìm ra giá rao bán của các tin này hiện tại là khoảng bao nhiêu. Từ đó, bạn có thể đưa ra mức giá tương ứng cho căn nhà/mảnh đất của mình.

 

2. Tìm hiểu thông qua nhà, đất đang rao bán tại khu vực của bạn:

Hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn, hỏi giá bán, nếu bạn có thể xem được khoảng trên 03 căn là rất tốt.

 

3. Tìm hiểu thông qua những nhà đất đã bán tại khu vực của bạn:

Nếu bạn không biết, hãy hỏi lối xóm, xem những căn nhà nào mới chuyển về khu vực của bạn, tốt nhất là tổ trưởng tổ khu phố. Ghé thăm những căn nhà đó, nếu có thể, 03 ba căn trở lên là tốt. Bạn sẽ có khái niệm về giá bán của những căn nhà trên.

 

4. Đánh giá thông tin:

Bạn đã trải qua 03 bước trên đây, bây giờ sẽ là lúc bạn phải xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin các căn nhà đã bán và đang rao bán, bỏ qua một số căn nhà có đặc tính quá khác so với nhà bạn (ví dụ quá xa, hay quá khác vế thời điểm rao bán, trong một thị trường phát triển bình thường thì thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh). Bạn sẽ tìm ra giá rao bán hợp lý cho căn nhà của bạn. Nhưng như thế đã đủ chưa? Hy vọng ví dụ sau đây sẽ giúp bạn:

 

Ví dụ: Bạn tìm ra giá chào bán qua khảo sát là 500 triệu đồng:

 

- Nếu thị trường địa ốc đang nóng, bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%.

 

- Nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát (500 triệu) cộng thêm khoảng 5%, sẽ là thông minh nếu bạn có thể tìm ra những lợi điểm về địa ốc của bạn so với những địa ốc đã giao dịch. Hãy dùng những lợi điểm này để thương lượng được giá tôt hơn.

 

5. Hoa hồng cho môi giới

Nếu bạn bán nhà hay đất, bạn sẽ nhận được vô số các cuộc gọi từ các trung tâm môi giới. Họ muốn đứng ra quảng cáo, tìm khách hàng và kiếm tiền hoa hồng từ dịch vụ này. Tiền môi giới có thể giao động từ 2-5% giá trị căn nhà, nhiều khi còn hơn thế nữa. Ví dụ bạn bán một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, bạn có thể phải trả từ 60 triệu tới 150 triệu đông cho dịch vụ môi giới.

 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản tùy thuộc vào tình hình cung cầu trên thị trường. Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh và can thiệp của nhà nước như: chính sách cho người mua nhà, thuế, luật. Có 3 nhân tố chính ảnh hưởng đến bất động sản:

 

1. Yếu tố tự nhiên

- Vị trí: Mỗi bất động sản luôn tồn tại 2 giá trị đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những BĐS nằm ở trung tâm sẽ có giá cao hơn vùng ven(vị trí tương đối), những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã tư trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá cao hơn so các vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

 

- Kích thước hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

 

- Địa hình BĐS tọa lạc

 

- Hình thức kiến trúc bên ngoài

 

- Trình trạng môi trường

 

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm trong vùng có nguy cơ thiên tai cao sẽ có giá giảm và ngược lại.

 

2. Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

 

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống tiện nghi càng đầy đủ, chất lượng càng tốt thì làm cho giá bất động sản tăng cao và ngược lại.

 

3. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu bất động sản trên thị trường

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sự dụng đất, sỡ hữu nhà và giấy phép xây dựng hiện có.

- Các quy định về quy định và kiến trúc gắn với bất động sản

 

4. Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi đường lối chính sách và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng. Cụ thể là:

 

- Các chính sách tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư nước ngoài vào địa phương có thể kích cầu bất động sản.

 

- Các chính sách tác động trực tiếp: Chính sách thuế, chính sách đối với những người được cấp đất, chính sách đối với những hoạt động đầu tư bất động sản.

 

5. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các chính sách như:

 

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực.

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường.

- Các điều kiện cuả thị trường bất động sản trong khu vực.

- Mức tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

 

6. Các yếu tố xã hội

Một khu vực mà mậ độ dân số tăng cao sẽ làm cho nhu cân bằng cung cầu bị phá vỡ và giá bất động sản sẽ tăng cao. Mặt khác các yếu tố như: y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh... cũng ảnh hưởng đến bất động sản.