Năm 2017, BĐS nghỉ dưỡng đối mặt nguy cơ tranh chấp

Khoảng 2 năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư được quảng bá rầm rộ với những chiêu bán hàng mới lạ. Thị trường cũng đã bắt đầu xuất hiện những vụ tranh chấp, gia tăng sự hoài nghi cho phân khúc này.

"Dậy sóng" tranh chấp

Trước đây, những vụ việc tranh chấp liên quan đến đất nền, căn hộ, khá phổ biến. Nhưng phải đến năm 2016, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng mới bắt đầu rộ lên những trường hợp tranh chấp sau giai đoạn phát triển khá mạnh. Trong đó, điển hình là các dự án như: Fusion suites (Đà Nẵng), Alma (Cam Ranh, Khánh Hòa), Flamingo Đại Lải (Vĩnh Phúc)…

Thực tế, có nhiều yếu tố trực tiếp dẫn đến tranh chấp tại các dự án BĐS nghỉ dưỡng. Vừa qua, hàng chục khách hàng mua Condotel tại Đà Nẵng đã đồng loạt ký đơn cầu cứu cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban Quản trị giám sát hoạt động khách sạn, nhằm minh bạch hóa tài chính và khẩn trương tiến hành làm các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Chị Thanh, một khách hàng mua Condotel, bức xúc cho biết, dự án này bán ra bắt đầu từ cuối năm 2013 cho tới giữa năm 2015. Nhưng tới nay, sau gần 2 năm khách sạn hoàn thành và đi vào hoạt động, các chủ sở hữu căn hộ vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của mình, dù các chủ căn hộ đã đóng hết tiền và nộp lệ phí làm các thủ tục theo yêu cầu của chủ đầu tư. Những vấn đề thu chi tài chính không được công khai kiểm toán minh bạch, nhiều chi phí phát sinh ngoài dự tính của khách hàng.

Tại dự án Alma, nhiều khách hàng đã mua kỳ nghỉ, mất bình tĩnh vì tiền đã đóng mà tiến độ xây dựng dự án thì cứ “ì ạch”. Alma là dự án có mô hình kinh doanh "sở hữu kỳ nghỉ" lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam. Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare) được định nghĩa là việc mua kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian cố định trong năm, kéo dài từ 1-2 năm hoặc vài chục năm tại căn hộ của một khu nghỉ dưỡng (resort) nào đó. Khách hàng khi sở hữu kỳ nghỉ có thể sử dụng dịch vụ tại một resport cố định hoặc trao đổi Timeshare của mình với resort khác trong hệ thống các resort có kết nối là thành viên của của một hệ thống.

Mô hình này trên thế giới đã có lịch sử ra đời phát triển hàng chục năm. Tuy nhiên, khi áp dụng tại Việt Nam đã xuất hiện nhiều lo ngại về nguy cơ “biến tướng” khó lường gây rủi ro cho khách hàng. Nhất là khi dự án chưa xây dựng xong nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn bằng những ràng buộc tinh vi trong hợp đồng.

Thận trọng dính bẫy cam kết

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Condotel nói riêng đang là một kênh đầu tư được truyền thông mạnh mẽ, thu hút khá nhiều sự quan tâm. Nhưng khách hàng cần hết sức thận trọng và phải chú ý đến uy tín, sự minh bạch của chủ đầu tư dự án. Nhiều dự án được cam kết lợi nhuận rất cao nhưng nếu thiếu minh bạch trong cách chia lợi nhuận, chi phí quản lý dự án… thì đây là yếu tố tiềm ẩn gây tranh chấp.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam, một số chủ đầu tư đã đánh vào yếu tố tâm lý khách hàng khi đưa ra mức lợi nhuận rất cao. Trước đây, mức cam kết này khoảng 6%/năm, nhưng nay đã xuất hiện những dự án cam kết lợi nhuận lên đến 12%, thậm chí 15%/năm.

Bà Thùy Dung cho biết, BĐS có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng gì hết. Song, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro nằm ngoài hệ thống. Những yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng, vì vậy khách hàng phải xem đến cả uy tín của đơn vị quản lý dự án.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa, cho rằng, mức cam kết lợi nhuận trên thực tế chỉ là “ảo thuật” về mặt tài chính. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể đẩy giá lên cao gấp đôi để lấy chi phí trả lợi nhuận theo cam kết cho khách hàng. Nhưng khách hàng cũng cần lưu ý những chi phí phát sinh khác đã được tính hay chưa? Các chi phí phát sinh thường do phía chủ đầu tư đưa ra và nó có thể “gặm nhấm” hết phần lợi nhuận mà họ cam kết.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mức cam kết lợi nhuận dưới 10%/năm đối với BĐS nghỉ dưỡng có thể khả thi nếu dự án của chủ đầu tư uy tín, thương hiệu quản lý tốt và ở thị trường du lịch đang tăng trưởng cao. Song, với những dự án không hội tụ những yếu tố này, việc chạy đua cam kết lợi nhuận chỉ là cái bẫy đối với khách hàng.