Nghịch lý nhà ở xã hội đắt hơn nhà ở thương mại

Tại thị trường Hà Nội đang xuất hiện cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Có nhiều câu hỏi được đặt ra là tại cùng một ví trí, với mức giá bán ngang bằng nhau, liệu nhà ở xã hội vốn nhiều rào cản có thể cạnh tranh được với nhà ở thương mại hay không?

Nhiều người vẫn nghĩ mua được 1 suất nhà ở xã hội (NOXH) là may mắn vì NOXH sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại, hơn nữa lại nhận được nhiều ưu đãi của nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế,... Song, thị trường hiện nay lại đang xuất hiện không ít các dự án nhà ở thương mại còn rẻ hơn cả NOXH.

Đơn cử tại quận Hà Đông, dự án NOXH Kiến Hưng (mặt đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông) được chủ đầu tư bán với mức giá dự kiến 11,3 triệu đồng/m2. Trong khi dự án nhà ở thương mại thấp tầng tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 (cách đó vài trăm mét) có giá bán chỉ 9,5 triệu đồng/m2. Thực tế này đã khiến nhiều người có ý định mua NOXH chuyển sang mua nhà thương mại vì nhà ở thương mại giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các thủ tục chuyển nhượng.

Hiện nay, để có thể mua được NOXH, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Đối với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ... Ngoài ra, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất khiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với NOXH.

Theo nhận định của các chuyên gia, sở dĩ có chuyện giá NOXH có những nơi cao hơn nhà ở thương mại là bởi thị trường BĐS cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thương mại đã chấp nhận đầu tư không có lãi, thậm chí lỗ. Trong khi đó, nhiều dự án NOXH vẫn cứng nhắc tính toán lợi nhuận ở mức 10%, chưa thích nghi với biến động của thị trường.

Một nguyên nhân nữa khiến NOXH không còn hấp dẫn, thậm chí nhiều dự án còn ế ẩm không có người mua là do gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đã dừng giải ngân vào cuối năm 2016 và chưa có gói nào thay thế. Nếu không có gói vay hỗ trợ thì người thu nhập thấp sẽ không dám mua vì không chịu nổi lãi suất vay thương mại thông thường, đặc biệt là khi thời gian vay dài mà lãi suất lại thả nổi theo thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư bất động sản nhận định, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá bán tại các dự án NOXH. Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phương. Cụ thể, trong khi khu vực nội đô Thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung NOXH, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng NOXH. Nhưng dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án NOXH phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này.

Về tình trạng loạn giá tại các dự án NOXH và nhà ở thương mại hiện nay, có 3 khả năng xảy ra. Một là, chủ đầu tư dự án NOXH tính sai chi phí đầu vào để tăng giá bán, tăng lợi nhuận hơn mức 10% theo quy định của Bộ Xây dựng. Hai là, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cố tình công bố giá bán công khai thấp hơn so với giá bán mà người mua thực nộp (có thêm khoản “tiền chênh” bên ngoài). Ba là, cả 2 khả năng trên xảy ra đồng thời. Cho dù khả năng nào xảy ra thì người cuối cùng thua thiệt vẫn là khách hàng.