BĐS khu công nghiệp: Phân khúc tiềm năng đón sóng đầu tư nước ngoài

Hiện nay, tại Việt Nam, phân khúc bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) vẫn được nhìn nhận như một kênh đầu tư hấp dẫn, có tiềm năng đón sóng đầu tư từ các doanh nghiệp (DN) nước ngoài. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, cần quan tâm đến hệ thống giao thông, công nghiệp phụ trợ, thủ tục, ưu đãi đầu tư bên cạnh việc xây dựng một KCN với hệ thống hoàn chỉnh.

Giám đốc Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) tại Việt Nam, ông Đặng Văn Quang cho biết, BĐS công nghiệp đang là phân khúc giàu tiềm năng. Trong quý I/2017, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 7,7 tỷ USD, tăng 77,6% so với cùng kỳ năm 2016. Theo JLL, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tới 84,9% tổng FDI vào Việt Nam, với 6,5 tỷ USD. Hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 4,5% tổng vốn FDI, với khoảng 344 triệu USD.

Dòng vốn FDI vào BĐS và công nghiệp tiếp tục tăng cũng là yếu tố thuận lợi để phát triển và thu hút hoạt động đầu tư vào các KCN.

Hiện nay, cả nước có gần 300 KCN, 15 khu kinh tế và 2 khu công nghệ cao. KCN tập trung chủ yếu tại các tỉnh lân cận Hà Nội như Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương, Quảng Ninh và Hưng Yên. Tổng diện tích đất có thể cho thuê đạt trên 80.000 ha (trong đó khu vực phía Bắc chiếm hơn 40.000 ha). Tuy nhiên, thực tế, bởi nhiều nút thắt về cơ sở pháp lý, thiếu thông tin, thị trường không minh bạch nên vẫn có không ít KCN không thu hút được lượng DN đầu tư vào như kỳ vọng. Đây là điểm bất lợi trong thu hút đầu tư.

Chưa kể tại Việt Nam, trước đây, chủ yếu các DN nội đầu tư các KCN bởi họ là người bản địa nên thông thạo các thủ tục và dễ “xin” đất. Giai đoạn trước, các KCN được đầu tư khá đơn giản, chủ yếu khoanh đất rồi xây hàng rào, chia lô, lắp điện nước để cho thuê. Những nguyên nhân phổ biến khiến nhiều KCN ảm đạm hiu hắt là hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện, thiếu sự hỗ trợ của công nghệ phụ trợ. Ngoài ra, chủ đầu tư nội còn có nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các KCN. Bởi vậy, các KCN chưa thu hút khách thuê nên phân khúc này kém hấp dẫn do tỷ lệ lấp đầy không cao.

Bắc Ninh là một trong những điểm sáng về “đón sóng” FDI ở miền Bắc. Các KCN đang hoạt động ở tỉnh này như Quế Võ I, Quế Võ II, Tiên Sơn, Yên Phong I… có tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt bình quân gần 85%.

Đầu năm 2017, nhiều DN nước ngoài liên tiếp đầu tư vào Bắc Ninh như: Tập đoàn Hana Micron (Hàn Quốc), Công ty Hanwha Techwin (Hàn Quốc)… Đáng chú ý, Công ty TNHH Samsung Display Việt Nam cũng “rót” thêm 2,5 tỷ đồng vào Bắc Ninh, nâng tổng số vốn đầu tư của công ty này ở Bắc Ninh lên 6,5 tỷ đồng.

Cố vấn chiến lược Tập đoàn Samsung, ông Ha Chan Ho cho rằng, một trong những điều kiện hàng đầu khi chọn địa điểm đầu tư là ở đó phải tạo ra được môi trường để DN có thể sản xuất, bên cạnh việc gần sân bay, bến cảng.

Hay như VSIP (Singapore) cũng là một trong những đơn vị thành công nhất trong quy hoạch KCN với một số KCN điển hình ở khu vực phía Bắc như KCN Deep C5 (Quảng Ninh), KCN Deep C I, II, III (Hải Phòng), KCN VSIP Bắc Ninh…

Để có được thành công như các KCN trên, các chuyên gia BĐS khuyến nghị, các nhà đầu tư BĐS KCN phải hiểu được nhu cầu của từng khách hàng, nhóm các ngành hàng thích hợp với nhau, bố trí tỷ trọng hợp lý… Bên cạnh đó, chính quyền cũng cần phải nỗ lực xây dựng đầu mối, chú trọng vào ngành công nghệ phụ trợ, kết nối giao thông thuận lợi cho nhà đầu tư sản xuất và xuất cảng… Điều này sẽ giúp DN thuê đất KCN gặp nhiều thuận lợi, phát triển những KCN uy tín, chất lượng, tạo sức hút cho các DN muốn xây dựng và mở rộng sản xuất tại Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư ngoại.