Đầu tư căn hộ cho thuê: kênh đầu tư sinh lợi ổn định

Xu hướng nhà đầu tư (NĐT) mua căn hộ để cho thuê đang tăng tại Tp.HCM. Với tỷ suất lợi nhuận từ 5 – 8%/năm, hiện thị trường căn hộ mua và cho thuê khá sôi động tại khu vực Q.2, Q.7, Q.Bình Thạnh.

Nhà đầu tư chọn hình thức cho thuê căn hộ vì nhu cầu thuê cao và khả năng sinh lợi ổn định. Trong đó, những căn hộ đã hoàn thiện hoặc mới mở bán được NĐT “nhắm” đến vì thanh khoản tốt và ít bị biến động về giá. Phần lớn sản phẩm có lượng khách thuê lớn tập trung ở dự án phân khúc trung và cao cấp, có giá bán từ 1.000 – 3.000USD/m2.

Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, các dự án chung cư mới mở bán, lượng khách đầu tư chiếm khoảng 20 – 40%. Trong đó, khách mua rồi đầu tư cho thuê lại là khoảng 10%. Theo anh Bá Trần, nhân viên kinh doanh MIK Group, những căn hộ chào thị trường trong năm 2016, lượng khách hàng mua rồi gửi công ty bán ra chiếm khoảng 20%. Trong khi đó, khách đầu tư cho thuê lại có xu hướng tăng so với các năm trước. Theo anh Trần, lý do khách chuộng mua rồi đầu tư cho thuê vì họ đón trước được nhu cầu thuê căn hộ ngày càng tăng. Phân khúc cho thuê cũng ít bị biến động, ảnh hưởng về giá hay lãi suất so với kênh đầu tư khác. Đặc biệt, ngoài việc giá trị căn hộ sẽ tăng theo thời gian (trong vòng 3 – 5 năm) thì tiền thuê căn hộ hàng tháng cũng là khoản thu nhập ổn định mà NĐT thu về.

Ngoài những dự án mới mở bán được NĐT săn vị trí đẹp thì những căn hộ sắp bàn giao hoặc đã hoàn thiện bán giá đầu tư cũng được NĐT tìm mua và cho thuê lại. Chẳng hạn, tại Q.Tân Bình, một số dự án như Phúc Yên 2, Carillon Apartment, The Botanica… được đầu tư cho thuê với mức giá thuê khoảng 7 – 12 triệu đồng/căn/tháng. Ông Mai Thế Tuyền, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phúc Yên cho biết, những căn hộ DN chào bán cách đây vài năm, hiện NĐT thay vì bán lại hưởng chênh thì đã chọn cách cho thuê theo tháng. Bên cạnh đó, không ít NĐT tìm mua lại những căn mới hoàn thiện để đầu tư cho thuê. Ông Tuyền cho rằng, đối với những dự án bàn giao vào cuối năm 2016 hoặc quý 1/2017 thì NĐT chào giá thuê nhích hơn khoảng 5 – 10 triệu đồng/căn. Lý do là các căn hộ mới có lợi thế về vị trí, diện tích và độ “mới” nên chuộng khách thuê.

Theo tìm hiểu của PV, một số dự án căn hộ trung và cao cấp trên địa bàn Q.2, Q.7, tiêu biểu là các dự án tọa lạc tại P.An Phú, P.Thảo Điền (Q.2), đường Nguyễn Thị Thập, Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương (Q.7), đường Đinh Bộ Lĩnh (Q.Bình Thạnh)… có mức độ lấp khách thuê căn hộ cao hơn so với các khu vực khác. , tỷ suất lợi nhuận đạt từ 7 – 7.5%/năm. Nguyên nhân là bởi đây là khu vực có nguồn cung căn hộ mới hoặc sắp hoàn thiện khá lớn so với các khu vực khác. Trong khi, lợi thế của các quận này là giáp ranh với khu vực trung tâm như Q.1, Q.4, Q.5 nhưng mức giá thuê lại vừa phải, khoảng 720 triệu đồng/tháng, phù hợp với nhiều đối tượng khách thuê. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ tại các khu vực này đang tăng cao cộng với giá bán sơ và thứ cấp đều nhích so với giai đoạn trước đó đã ảnh hưởng một phần đến lợi nhuận của NĐT cho thuê căn hộ.

Theo ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty BĐS Nam Việt, giá BĐS tăng khiến những người mua căn hộ để cho thuê khá cân nhắc về tỷ suất lợi nhuận. Theo tính toán của NĐT, những dự án chuẩn bị bàn giao nhà trong năm nay, mức hấp dẫn của lợi nhuận cho thuê không đáng kể bằng những năm trước. Tuy nhiên, ông Năng cho rằng, lượng khách thuê chung cư là người nước ngoài, doanh nhân… ngày càng gia tăng tại Tp.HCM sẽ là kênh đầu tư mang lại nguồn tài chính dài hạn cho NĐT.

Dưới góc độ người sở hữu căn hộ để cho thuê, anh Phạm Văn Bằng (ngụ Q.7) cho biết, so với việc “rót” vốn đầu tư vào vàng, chứng khoán thì việc đầu tư cho thuê sẽ yên tâm hơn mặc dù dòng vốn xoay chuyển sẽ “dài hơi” hơn. Về độ rủi ro, theo anh Bằng thấp hơn những kênh đầu tư trên vì căn hộ anh mua để cho thuê đã hoàn thiện. Đó là chưa kể, sau thời gian thuê thì giá trị căn hộ của anh Bằng cũng sẽ biến động tăng theo giá thị trường.

Một ưu thế nữa của căn hộ hoàn thiện cho thuê là khả năng giữ giá ổn định hơn và thanh khoản cũng tốt hơn những căn hộ đang xây hoặc phân khúc khác như đất nền , nhà phố, biệt thự... Ngoài ra, loại hình cho thuê căn hộ hoàn thiện khá hợp túi tiền NĐT vì dòng tiền dịch chuyển ổn định và liên tục thông qua tài sản sở hữu. Ngoài việc giá căn hộ sẽ tăng ổn định ở mức 5 – 15%/năm, khi thị trường phát triển, mức tăng này có thể cao hơn.

Hiện nay, khá nhiều DN BĐS bán hàng đều có những gói cam kết về lợi nhuận cho thuê khi khách hàng sở hữu căn hộ của dự án. Vì thế, một số DN BĐS đã đưa ra những khuyến cáo khi đầu tư vào căn hộ cho thuê.

Đối với những dự án hình thành trong tương lai, theo ông Tuyền, khách hàng cần lưu ý phải có cam kết rõ ràng với nhà đầu tư như thời gian bàn giao nhà, thời gian đầu tư căn hộ cho thuê để đạt mức lợi nhuận cam kết là bao lâu, các khoản phát sinh từ hoạt động cho thuê khi thị trường lên xuống…

Còn theo đại diện Tập đoàn Novaland, nếu khách hàng chưa có kinh nghiệm trong việc đầu tư căn hộ cho thuê thì nên lựa chọn các dự án được chủ đầu tư cam kết cho thuê lại với mức lợi nhuận cố định.Như vậy, khách đầu tư không phải lo nhiều các khâu liên quan như tìm khách hàng, quản lý dịch vụ…

Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Long thì cho rằng, nguồn cung căn hộ hoàn thiện hiện nay tuy nhiều nhưng để đáp ứng khả năng sinh lợi cho khách mua thì không phải dự án nào cũng đảm bảo tốt. Theo đó, đầu tư cho thuê lại cũng là kênh an toàn cho NĐT hiện nay. Tuy nhiên, để đầu tư cho thuê an toàn và hiệu quả, khách hàng nên chọn những căn hộ của chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai các dự án khu căn hộ trước đó, vì những cam kết về giá, hậu mãi hay thương hiệu cũng là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cầu và giá thuê của NĐT.

Phương Nga

(Tuổi trẻ Online)