Làm sao để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ?

Trên thực tế, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể sẽ được hưởng mức giá thấp, phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, đây là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.

Những rủi ro có thể kể đến cho những khách hàng mua nhà không sổ đỏ: 

 

Thứ nhất, rủi ro khi có tranh chấp

 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

 

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.

 

 

Rủi ro khi tranh chấp nhà không sổ đỏ 

 

Thứ hai, khó xác minh nguồn gốc tài sản

 

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

 

>>> Tham khảo: Thông tin chi tiết nhất về quy trình, thủ tục vay mua nhà 2018 

 

Thứ ba, có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

 

Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép nhà không có sổ đỏ và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

 

Thứ tư, khó bán lại

 

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo. Một trong những rủi ro nữa khi bạn muốn vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng chính căn nhà không sổ, phía ngân hàng sẽ không nhận hỗ trợ vay mua nhà không có sổ đỏ. Đây sẽ là một điểm lưu ý quan trọng nếu bạn có cần đến khoản vay của ngân hàng.

 

 

Mua nhà không sổ đỏ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro 

 

Thứ năm, rủi ro về mặt thực tiễn

 

Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro sau:

 

Một là, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

 

Hai là, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

 

Ba là,  do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để  vay mua nhà trả góp , giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

 

Làm sao để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ?

 

Theo các luật sư, mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu không thể ra công chứng theo đúng pháp luật được. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa có sổ chỉ là hợp đồng viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà chỉ với viết tay sẽ bị vô hiệu.

 

Để hạn chế rủi ro, người mua nhà không có sổ đỏ cần thực hiện những việc sau:

 

• Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?

 

•  Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

 

• Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

 

•  Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

 

• Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

 

•  Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền vay mua nhà.

 

Mua nhà không sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng và cản trợ việc tiếp cận vay vốn ngân hàng, tuy nhiên đây là giải pháp cứu cánh cho những hộ gia đình mong muốn ở nơi sinh sống với mức giá cả phù hợp, khi đã xác nhận chắc chắn được nguồn gốc bất động sản cần mua và đặc điểm của người bán. Hy vọng, bạn đọc sẽ bỏ túi cho mình được những kinh nghiệm sau khi đọc bài viết với chủ đề “hạn chế rủi ro khi mua nhà không sổ đỏ”.