Lưu ý quan trọng cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay có nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai mở bán và được khá nhiều người đăng ký mua.

 

 

Hiện có nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai mở bán và được chủ đầu tư công bố đầy đủ hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, không hẳn dự án nào cũng đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Theo các chuyên gia, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản dưới đây để nhận biết dự án có hoàn thiện pháp lý hay không.

 

Những giấy tờ cần thiết phải xem

 

Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không.

 

Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

 

Tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai

 

Một trong những giấy tờ rất quan trọng khác mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.

 

Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

 

Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc về dự án đang mở bán.

 

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.

 

Trình tự bảo lãnh

Tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định, trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có sự bảo lãnh về mặt tài chính từ phía ngân hàng thương mại có đủ năng lực.

 

Chỉ khi ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ thì mới phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

 

Mục đích của việc bảo lãnh trên nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền mà bên mua/thuê mua nhà dự án đã nộp trước đó trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ cam kết tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

 

Tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN đã quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

 

Theo đó, bước đầu tiên, ngân hàng thương mại sẽ xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án dựa theo đề nghị từ phía chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng. Bước tiếp theo, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

 

 

Bước thứ ba, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh đối với từng bên mua. Như vậy, chỉ khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án thì mới phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho các khách mua căn hộ.

 

Nhưng trên thực tế, nhằm tạo niềm tin cho người mua, trong quá trình chào hàng, nhiều chủ đầu tư đã vội đưa ra công văn hồi đáp việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc, có chủ đầu tư dù chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh, thậm chí, chưa hoàn thành khâu gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh. Có nhiều khách hàng vì không tìm hiểu kỹ nên đã xuống tiền mua căn hộ, dẫn đến nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không đảm bảo tiến độ cam kết.

 

>>> Xem thêm: Lãi suất vay mua nhà tháng 5/2019 tại các ngân hàng uy tín nhất

 

3 yếu tố quan trọng khi mua nhà

 

Theo khuyến nghị của Luật sư Trung Thành - Đoàn Luật sư Hà Nội, có 3 yếu tố quan trọng mà người dân cần quan tâm khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, gồm: Giấy phép xây dựng của dự án; Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

 

Giấy phép xây dựng của dự án - ảnh minh họa

 

Trong đó, quan trọng nhất là yếu tố thứ ba, bởi, đây là một trong những căn cứ bảo vệ trực tiếp quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết theo nội dung hợp đồng mua bán.

 

Thêm vào đó, chỉ khi chủ đầu tư dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, như có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…; đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) thì ngân hàng mới thực hiện phát hành bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của chủ đầu tư đó.

 

Một khi đã chấp thuận việc phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải thực hiện trách nhiệm bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà cho người mua theo như cam kết. Văn bản bảo lãnh có giá trị về mặt pháp lý của ngân hàng đối với người mua nhà hình thành trong tương lai là thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính đề nghị, hồi đáp.

 

>>> Tham khảo: 7 lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà trả góp