Có nên mua chung cư đã bị thế chấp ngân hàng?

Thông tin 77 dự án tại TP.HCM đang bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng đã gây tâm lý hoang mang với nhiều khách hàng. Song, đây có phải là chuyện đáng ngại hay không? Nếu đang có ý định mua loại chung cư này, bạn nhất định không thể bỏ qua những lưu ý dưới đây!

Ý kiến chuyên gia

 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Do đặc điểm của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Mặc dù vậy, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cá biệt, cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu làm thiệt hại cho khách hàng, khiến người tiêu dùng mất lòng tin.

 

Quy định trong Luật nhà ở (2014)

 

Trong thực tế, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Theo như khoản 1, Điều 147, Luật nhà ở năm 2014, việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, điều khoản cũng có quy định ràng buộc khác: “Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

 

Rủi ro tiềm ẩn

 

Như vậy, nếu người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp nhưng vẫn đồng ý mua dù chưa giải chấp sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn, chẳng hạn như:

- Khi thế chấp dự án, có thể chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến chung cư, dự án cho ngân hàng; nên việc chuyển nhượng, sang tên cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian.

- Việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ pháp lý chồng chéo, phức tạp mà nếu không có tư vấn pháp lý sẽ rất khó hiểu rõ để dảm bảo quyền lợi của mình và sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao.

- Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay, nợ lãi đối với ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Do đó, trong nhiều trường hợp, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là mua nhà “trên giấy”, vì tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng. Lúc này người mua nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại… Nhưng sự việc đã rồi và vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm, thì khả năng người mua nhà đòi lại được tiền mua nhà và yêu cầu bồi thường rất khó.

 

Làm gì để bảo vệ quyền lợi?

 

Để tránh những biến cố trên, theo đúng quy định của pháp luật, để mua nhà thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc có thế chấp dự án, căn nhà đang mua bán hay không, nếu có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp người mua nhà vẫn quyết định mua nhà đang thế chấp mà không cần giải chấp thì phải tuyệt đối cẩn trọng, lựa chọn nhà đầu tư thật sự uy tín và có tiềm năng tài chính phù hợp, tránh tình trạng “giao trứng cho ác”.